Les Conditions Suspensives d’un compromis

Vous avez trouvé le fonds de commerce qui vous correspondait et vous souhaitez maintenant passer à la concrétisation de votre projet. Cette phase d’achat se réalise généralement en deux temps :

  • La signature du compromis de vente ;
  • La signature de l’acte authentique chez le Notaire.

La rédaction du compromis est d’ailleurs une étape clé car elle permet au vendeur et à l’acquéreur de s’accorder sur les points sensibles de la transaction. Lorsque la transaction concerne un fonds de commerce il faut savoir que certains éléments doivent obligatoirement figurer dans le compromis de vente. Ainsi d’après l’article L 141-1 du Code de Commerce vous devez communiquer dans votre compromis de vente :

  • Les noms du vendeur et de l’acquéreur ;
  • Une description détaillée du fonds de commerce ;
  • La date de vente prévue du fonds de commerce ;
  • Le prix de vente conclu ;
  • Les détails concernant la précédente vente du fonds de commerce (nom du vendeur, date, prix des éléments incorporels, du matériel et des marchandises…) ;
  • Les précisions sur le bail (durée, date, nom et adresse du bailleur…) ;
  • Les chiffres d’affaires ainsi que les résultats d’exploitation des trois dernières années ;
  • Vis-à-vis du fonds, le vendeur doit également préciser l’état de ses nantissements et des privilèges ;
  • Le dépôt de garantie que l’acquéreur devra verser ;
  • Le partage des charges et des frais entre les deux partis ;
  • Les conditions sous lesquelles la vente se réalisera.

On retrouve dans ces conditions des clauses spécifiques appelées conditions suspensives…       

Conditions Suspensives : qu’est-ce que c’est ?

Les conditions suspensives sont des éléments intégrés dans le compromis de vente qui sont susceptibles d’annuler la transaction finale entre les deux parties prenantes. Les conditions suspensives prévues au préalable par l’acheteur ou le vendeur, ont pour effet d’interrompre la vente jusqu’à ce que les événements indiqués dans le compromis se soient réalisés dans les délais établis.

Une fois les conditions suspensives remplies et constatées par un acte notarié, plus rien ne peut s’opposer à la finalisation de la vente, pas même la volonté des personnes engagées par le contrat, sous peine du versement d’une somme de dédommagement.

Cependant, lorsque les conditions suspensives n’ont pas été remplies dans les délais prévus, le compromis devient caduc et les deux parties retrouvent leur liberté. Dans ce cas, le vendeur transmet à l’acquéreur la somme qui avait été versée lors de la promesse de vente.

Les conditions suspensives courantes :

Les conditions suspensives ont été pensées de manière à protéger les acheteurs en cas d’imprévus de toutes natures (la non obtention d’un crédit, la non revente d’un bien …)

Voici un exemple de conditions suspensives fréquentes au sein des compromis de vente :

 L’obtention d’un crédit immobilier :

Généralement, pour acquérir son fonds de commerce, l’acheteur a la possibilité de demander un crédit bancaire. Le compromis de vente stipule donc que la transaction ne sera valable que suite à l’accord de financement par la banque. Aujourd’hui, cette clause est mentionnée par défaut dans tous les compromis mais l’acheteur est tout de même soumis à certaines obligations pour en bénéficier. Il doit en effet prouver que des démarches ont été mises en place auprès de banques ou d’un courtier.

La revente d’un autre bien :

                Cette condition peut être appliquée dans le cas où les acheteurs du fonds de commerce souhaitent financer leur nouvel achat grâce à la revente d’un précédent bien. Dans ce cas, pour éviter de mettre en place un prêt-relais, les acheteurs peuvent décider d’ajouter cette clause dans le compromis de vente. Ils disposent alors de six mois pour vendre le bien.

Autres exemples de conditions suspensives :

             Il existe d’autres cas particuliers où les acheteurs et vendeurs aient besoin de se couvrir :

  • L’absence de préemption par la commune ou par un locataire ;
  • L’obtention d’un état hypothécaire ;
  • L’absence de servitude …

 

Néanmoins, tous les événements futurs et incertains ne peuvent pas être considérés comme condition suspensive. Vous devrez donc vous rapprocher d’un professionnel pour être certains que votre condition réponde aux exigences dictées par la loi en plus d’être réalisable, licite et en accord avec les bonnes mœurs.